大規模修繕は経費計上できる?できない?資本的支出と修繕費の違いとは

 

 1000万単位で行う大規模修繕において、少しでも利益を生むために

経費計上できるかどうかは非常に重要なポイントになります。

特に賃貸マンションを経営している方は、少しでも利益を得るためには税金対策が求められます。

今回は、大規模修繕の経費計上について詳しくご紹介します。

 

そもそも大規模修繕は経費扱いにできるのか?

 

大規模修繕は修繕費として経費計上できる場合と、資本的支出になる場合があります。

どこで分かれるのか、違いを見ていきましょう。

 

資本的支出に当てはまる大規模修繕工事

まずは、資本的支出に当たる大規模修繕の工事内容をご紹介します。

資本的支出とは、固定資産の使用可能期間を延長したり、

価値を増加させたりする部分に支出する金額のことです。

物件価値を向上させることを目的とした工事は、経費計上することができません。

例えば以下のような工事がこれに当たります。

 

・耐震補強をつける改修工事

・オートロックが付いていないマンションのエントランスにオートロック機能を足す改修工事

・デザインをもっとオシャレにするための外壁タイルやエントランス照明などの改修工事

・バリアフリーや間取りを変更するための、スロープ増築などの改修工事

 

 上記のような、物件のバリューアップを図る工事は資本的支出に当てはまります。

 経費計上できるのはあくまでも建物の機能の維持や新築当初の状態までの原状回復のみですのでご注意ください。

 

修繕費に当てはまる大規模修繕工事

 それでは、大規模修繕費用の中で修繕費に当てはまるのはどんなものでしょうか。

 それは、固定資産の価値を落とさないための、維持管理のための工事や原状回復のために要した修繕です。

費用が小さいものや周期が短い工事も修繕費に当てはまります。

 例えば以下のような工事がこれに当たります。

 

・外壁のクラック補修

・外壁の塗装

・割れたガラスの交換

・雨漏りしている屋根の補修工事

 

 しかし、一見すると資本的支出に分類される費用でも、下記の条件に当てはまる場合、修繕費として処理しても良いとされています。

 

・1件あたり20万円未満

・3年未満の周期

 

 1件で20万円未満の修繕は、修繕費用としてその年の費用に一括計上できます。これは見積もりの合計ではなく、それぞれの明細ごとに20万円未満であれば、修繕費になります。

 また耐久性や性能向上につながる修繕工事でも、3年以内の短い周期で定期的に行われるメンテナンスであれば修繕費で処理できます。

 資本的支出か修繕費か明確に分けることができない場合、次のような条件で分けています。

 

 ・60万円未満の費用

 ・修理する資産の前期末所得価格の10%未満の費用で行った修繕工事

 

 上記に当てはまれば修繕費となり、それ以外は資本的支出として計上します。

 ただし費用が60万円未満であっても、それを行うことで明らかに建物の価値が上がる場合は資本的支出とみなされ、経費計上できない場合もあります。

 そもそも、マンションの大規模修繕の多くは100万円以上の費用がかかります。

そのためほとんどの場合、修繕費ではなく、資本的支出として計上されることになります。

 そして資本的支出は建物の償却期間に応じて減価償却を行うことになります。

 

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